来源时间为：2016-05-27
终于来中山了。近日，坦洲镇“十三五”规划出台，当中重点建设四大项目里就包括中山万达商业广场，同时中珠两地的业内人士也表示，万达落子坦洲可能性非常高。这距离万达要来中山的传言已经有5年之久。而原本传言将落户石岐城区的万达，在5年后却选择了坦洲镇作为落子中山的首选。“选择坦洲，并非选择中山，而是选择了珠海。”———这是中珠两地业内对万达落子坦洲的注脚，其背后折射的，则是珠海人到坦洲置业热潮、中山商业过于饱和等现状。
拥有高消费力的珠海客群
坦洲却缺乏大型
近日，坦洲镇“十三五”规划出台，文件中提到坦洲镇将重点建设四大项目，而中山万达商业广场赫然在列。根据中珠两地的业内人士透露，万达项目选址落在了坦洲，具体位置应为谭隆南路附近的十四村等区域，但具体位置需看坦洲政府与万达的谈判结果。
珠海左岸地产总经理李炳亮表示，该地块约80亩，若按照容积率2.5-3.0进行计算，则建筑面积为13.25万-15.9万平方米。
南都记者根据中山市规划一张图公众服务平台查询发现，坦洲十四村小学北侧有一50.25亩商业地块，建成之后商业体量约13.4万平方米，与业内传闻基本吻合。甚至有楼盘工作人员透露，该地块目前已经纳入坦洲镇政府与万达磋商的地块之中。
记者发现，十四村附近存在不少大型商住项目，目前入住率较为可观，例如早些年开发销售的百花小镇、兰亭叙等，同时还有近年来开发的海伦印象、优越香格里、汇乔金色名都、海悦华庭、龙光海悦城邦等都是以珠海刚需客群为主的中大型商住项目。同时，地块附近还有佳境康城、誉峰名门等在售项目，目前这些项目的均价已经突破13000元/平方米。
同时，虽然坦洲镇汇聚了不少商住项目，入住率也不错，却缺乏大型商业项目作为配套。有当地开发商表示，坦洲除了皇爵假日广场等极少数的商业项目外，基本没有太多大规模的商圈，基本是靠商住小区楼下的社区商铺为主，因此只能满足已入住业主们的基本日常需要，不少珠海业主基本上选择去珠海前山等主城区消费，坦洲难以留住高层次的消费力。
有业内人士表示，正因为拥有大量高消费力的珠海客群的坦洲镇缺乏大型商业项目，成为万达愿意首选坦洲的主要原因。
曾为万达预留位置
5年后已被遗忘
实际上，万达进入中山的传闻并非第一次出现了。早于2011年，万达集团就曾与中山市政府签订了投资总额为100亿元的商业广场建设项目。而根据该计划，万达商业广场将落户中山市石岐区南下市场以及城轨中山北站附近。当时不少业内人士均期待万达地产进驻中山城区，以改变中山的商业局面。
不过，由于南下市场附近的地块牵涉大量的三旧改造和拆迁补偿等工作，因此业内预计城轨中山北站附近更适合万达拿地的风格。
就在2011年6月，中山国土局土地招拍挂市场挂出一宗面积为96亩的纯商业地，地块靠近广珠城轨中山站北站广场，还附加了“竞买企业注册资本金至少在20亿元人民币以上。竞买人（含其全资子公司）在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，且商业中心建筑面积不少于20万平方米（含地下，需提供产权证明）；另竞买人（含其全资子公司）持有并经营开业的五星级酒店不少于3家，需提供不少于3家五星级酒店的产权证及星级认证文件”等条件，当时有业内人士分析，该地块极可能是为万达预留的。但是，地块当时的起拍价高达404.27万元/亩，甚至比当年中海地产拿下的地王成交价402万元/亩还要高。不出意外，该地块流拍了。
在去年7月，该地块重新拍卖，其余指标没有变化，只是原始的竞投起始价更改为2.4亿元，折合约250万元/亩，与4年前竞投起始价高达人民币3.88亿元相比，每亩缩水150万元，但再次遭遇流拍的结局。
至此，万达进军中山的消息一度沉静下来，直到坦洲镇政府“十三五”规划提到重点打造万达商业广场后，万达进驻中山的消息再次掀起波澜。
业内观点
中山
商业过饱和、首位度不足，掣肘落子城区
受访者：中原地产中山分公司拓展部总监植建军
万达选址坦洲实际上并非今年的事，过去几年坦洲政府与万达其实不断有所接触，同时万达的选址也是几经变化的。目前比较靠谱的说法，应该是定址于坦洲十四村或雅居乐约克郡附近的地块上，具体还需要看双方的谈判。可以说，万达选择落户坦洲并非选择了中山，而是选择了珠海。坦洲与珠海仅一路之隔，可以说万达看中的就是来自珠海的消费人群和购买力。
众所周知，坦洲由于地域关系成了珠海人置业的一大选择。从目前的坦洲住宅销售价格超过城区楼盘就可以略知一二，可以说坦洲是珠海人的“睡城”。但是，由于坦洲当地缺乏大型的商业综合体，导致珠海人更多的选择在珠海工作、交际，消费力主要集中在珠海主城区。万达的到来能够为这批珠海人带来不错的消费选择，可以说对于万达而言这是一个非常合理的选择。
至于为什么万达不选择城区，可以说商业体量太大、竞争太激烈是主要原因。实际上这不仅仅是中山这种三线城市的问题，也是全国不少城市的问题。有数据显示，2015年，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，平均空置率达21；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，平均空置率高达28.有的城市商业地产人均面积甚至超过7平方米。目前中山人均商业面积已经接近5平方米，这一数据还没有包括未来即将建成的各种商业项目等。
除了商业过饱和以外，中山城市首位度太低也是制约万达选址城区的一个重要原因。中山一向走的是城镇同步发展的道路，城镇中心割据下城区人在城区消费但镇区人却只在所属镇区消费，到城区消费的可能性很低。在商业体不多时，例如一开始仅有大信新都汇等少数商圈下，中山人尚且扎堆消费；随着多个商业体的出现，客源不断分薄，商业体之间的竞争异常激烈，以东区为例，就有远洋广场、天奕国际广场、利和广场等大型商业中心进行竞争，相信万达通过初步的调查，才放弃了在城区扎堆，这是一种商业营运成熟公司的选择。
珠海
不选珠海选坦洲，是看上珠海人口筹码
受访者：珠海左岸地产总经理李炳亮
2015年初就有中山开发商透露，万达将在坦洲14村建设万达广场，占地约80亩，手续快办好了。有人会问：万达为何不选珠海市区、为何不选西区，偏选坦洲？
体量更适合进镇区级别
首先，从体量上看，如果真占地80亩，约5.3万平方米，如果容积率2.5-3.0，则建筑面积13.25-15.9万平方米，后者可能性大些。按万达广场的综合体性质，预计含小酒店、少数办公、必要的住宅公寓，剩余的商业体猜想可能是中央业态5-7万平米左右、2-3万平米左右可售独立产权商铺。与珠海同类比，体量不算太小，但与万达同类比，属于小型综合体。万达对体量的平衡，显示出万达对进入珠海的谨慎，以及万达对未来的务实态度。
所谓万达选择落子坦洲，更多的是对珠海前山区域前景的看好，毕竟坦洲只是镇区级别，没有一路之隔的珠海、不临前山，坦洲绝无今日繁荣。而散居坦洲的几十万珠海居民及前山、新香洲几十万人口，才是万达看上的筹码。坦洲目前欠缺上层级别的城市生活配套，但人口众多、增长迅速，且房价已升至毛坯13000元/平方米的水准，同时也意味着当地人消费质量已同步提高，这些是万达看到的商机。
谨慎务实的战略眼光
如果从交通来看，随着前山金琴快线的贯通，拥有2个轻轨站一条轻轨线、拥有二条有轨线一个TOD小镇、拥有东西城快速公交BRT总站、拥有数个商业性建筑、拥有土地储备庞大且关键是可连片城市更新开发的前山工业区，将有机会成为珠海最具潜力发展区域———所谓前山既有料，坦洲必捧场。所以，万达以谨慎而务实的战略眼光进入坦洲，相信比直接进入竞争激烈的珠海城区，或者入住率尚低的西区，或者概念过度炒作的横琴，来得实在，同时也不失对坦洲及前山未来前景的透晰。
“落子”背后
困局
中山人均商业面积远超广州上海
然而，在业内人士眼中，无论是中山还是珠海，均认为本次万达选择落子坦洲，并非选择中山，而是选择珠海。“坦洲与珠海仅一路之隔，可以说万达看中的就是来自珠海的消费人群和购买力。”中原地产中山分公司拓展部总监植建军一语中的，他还指出，万达之所以放弃城区，主要因为城区的商业已经出现过饱和的状态。
人均商业面积超国际均线
此言非虚。实际上南都记者在4年前曾调查关于城区及泛城区范围内的商业项目，其中已建、在建及规划内的38个已知商业项目里，剔除了写字楼等业态后，仅零售业面积就达到275万平方米，这一数据还没有完全统计商住项目自带的社区商业在内。
若加上写字楼、酒店、公寓、专业市场等泛商业形态及传统的社区底商、零散商业，当时有人指出，312万中山常住人口人均商业面积将达到6平方米以上。这不仅大大超过国际发达国家1.2平方米/人的标准警戒线，甚至超过了广州、上海———后两者的人均商业面积仅在3平方米左右。而植建军表示，去年初步统计已建成的商业项目中，囊括所有商业形态包括商业综合体、社区商铺等业态，中山人均的商业面积已经快接近5平方米，远远超过国际商业均线的水平。
这也是为什么中山城区无法吸引万达的一个主要原因。
社区商业体量有增无减
实际上，金鹰广场、华润置地项目、盛景尚峰紫马奔腾、利高广场等大量商业体正在建设中，同时中山近几年也增加了如利和广场、远洋广场、兴中广场等商业体。此外，社区商业的体量也随着楼盘的建设而有增无减。
但是，在大量的商业项目下，中山商业的发展出现了更新换代的迹象，例如中恳百货、火炬区太阳城的摩根百货等就不断受到冲击，最终落得结业的收场。这也被业内认为，中山城区内的商业在激烈的竞争下无可避免将倒下一批，如何破解困局将考验当地的人口、消费力的提升甚至是政府的谋划。
破解
行政率先规划，去库存主推商业部分
面对商业综合体、商业面积的年年递增，实际上，中山政府相关部门很早就重视这一问题。就在去年的7月，中山规划局公示《中山市商业（综合体）专项规划》（以下简称《规划》）已经获得通过。从《规划》附件上可以发现，此次规划将全中山所有的新建综合体考虑在内，并在位置、规模、数量等均有要求，自此结束了中山城市综合体无序发展的历史。其中最令人关心的是，该《规划》还进行了严格的发展和限制分区，其中限制建设区范围包括康华路以南、岐江河以东、长江路以西、南外环路以北围合的地区，该地区不能再建设新的商业综合体。
出台规划调整商业体乱象
在《规划》中，还透露了中山规划至2020年的大中型商业综合体有40个，其中已建、在建及已批未建的有23处，新增17处。所谓大型商业综合体是指零售规模大于9万平方米、总建设规模大于20万平方米的商业体，而中型则控制在零售规模4万-9万平方米及总建设规模8万-20万平方米。
而新增的大中型商业综合体零售商业规模控制在105万平方米左右，其中新增大型的控制在40万平方米左右，新增中型的控制在65万平方米左右
