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舍近求远万达缘何弃中山城区最终落子坦洲

发布日期:2017/11/27 16:17:19 浏览:1250

来源时间为:2016-05-27

终于来中山了。近日,坦洲镇“十三五”规划出台,当中重点建设四大项目里就包括中山万达商业广场,同时中珠两地的业内人士也表示,万达落子坦洲可能性非常高。这距离万达要来中山的传言已经有5年之久。而原本传言将落户石岐城区的万达,在5年后却选择了坦洲镇作为落子中山的首选。“选择坦洲,并非选择中山,而是选择了珠海。”———这是中珠两地业内对万达落子坦洲的注脚,其背后折射的,则是珠海人到坦洲置业热潮、中山商业过于饱和等现状。

拥有高消费力的珠海客群

坦洲却缺乏大型

近日,坦洲镇“十三五”规划出台,文件中提到坦洲镇将重点建设四大项目,而中山万达商业广场赫然在列。根据中珠两地的业内人士透露,万达项目选址落在了坦洲,具体位置应为谭隆南路附近的十四村等区域,但具体位置需看坦洲政府与万达的谈判结果。

珠海左岸地产总经理李炳亮表示,该地块约80亩,若按照容积率2.5-3.0进行计算,则建筑面积为13.25万-15.9万平方米。

南都记者根据中山市规划一张图公众服务平台查询发现,坦洲十四村小学北侧有一50.25亩商业地块,建成之后商业体量约13.4万平方米,与业内传闻基本吻合。甚至有楼盘工作人员透露,该地块目前已经纳入坦洲镇政府与万达磋商的地块之中。

记者发现,十四村附近存在不少大型商住项目,目前入住率较为可观,例如早些年开发销售的百花小镇、兰亭叙等,同时还有近年来开发的海伦印象、优越香格里、汇乔金色名都、海悦华庭、龙光海悦城邦等都是以珠海刚需客群为主的中大型商住项目。同时,地块附近还有佳境康城、誉峰名门等在售项目,目前这些项目的均价已经突破13000元/平方米。

同时,虽然坦洲镇汇聚了不少商住项目,入住率也不错,却缺乏大型商业项目作为配套。有当地开发商表示,坦洲除了皇爵假日广场等极少数的商业项目外,基本没有太多大规模的商圈,基本是靠商住小区楼下的社区商铺为主,因此只能满足已入住业主们的基本日常需要,不少珠海业主基本上选择去珠海前山等主城区消费,坦洲难以留住高层次的消费力。

有业内人士表示,正因为拥有大量高消费力的珠海客群的坦洲镇缺乏大型商业项目,成为万达愿意首选坦洲的主要原因。

曾为万达预留位置

5年后已被遗忘

实际上,万达进入中山的传闻并非第一次出现了。早于2011年,万达集团就曾与中山市政府签订了投资总额为100亿元的商业广场建设项目。而根据该计划,万达商业广场将落户中山市石岐区南下市场以及城轨中山北站附近。当时不少业内人士均期待万达地产进驻中山城区,以改变中山的商业局面。

不过,由于南下市场附近的地块牵涉大量的三旧改造和拆迁补偿等工作,因此业内预计城轨中山北站附近更适合万达拿地的风格。

就在2011年6月,中山国土局土地招拍挂市场挂出一宗面积为96亩的纯商业地,地块靠近广珠城轨中山站北站广场,还附加了“竞买企业注册资本金至少在20亿元人民币以上。竞买人(含其全资子公司)在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心,且商业中心建筑面积不少于20万平方米(含地下,需提供产权证明);另竞买人(含其全资子公司)持有并经营开业的五星级酒店不少于3家,需提供不少于3家五星级酒店的产权证及星级认证文件”等条件,当时有业内人士分析,该地块极可能是为万达预留的。但是,地块当时的起拍价高达404.27万元/亩,甚至比当年中海地产拿下的地王成交价402万元/亩还要高。不出意外,该地块流拍了。

在去年7月,该地块重新拍卖,其余指标没有变化,只是原始的竞投起始价更改为2.4亿元,折合约250万元/亩,与4年前竞投起始价高达人民币3.88亿元相比,每亩缩水150万元,但再次遭遇流拍的结局。

至此,万达进军中山的消息一度沉静下来,直到坦洲镇政府“十三五”规划提到重点打造万达商业广场后,万达进驻中山的消息再次掀起波澜。

业内观点

中山

商业过饱和、首位度不足,掣肘落子城区

受访者:中原地产中山分公司拓展部总监植建军

万达选址坦洲实际上并非今年的事,过去几年坦洲政府与万达其实不断有所接触,同时万达的选址也是几经变化的。目前比较靠谱的说法,应该是定址于坦洲十四村或雅居乐约克郡附近的地块上,具体还需要看双方的谈判。可以说,万达选择落户坦洲并非选择了中山,而是选择了珠海。坦洲与珠海仅一路之隔,可以说万达看中的就是来自珠海的消费人群和购买力。

众所周知,坦洲由于地域关系成了珠海人置业的一大选择。从目前的坦洲住宅销售价格超过城区楼盘就可以略知一二,可以说坦洲是珠海人的“睡城”。但是,由于坦洲当地缺乏大型的商业综合体,导致珠海人更多的选择在珠海工作、交际,消费力主要集中在珠海主城区。万达的到来能够为这批珠海人带来不错的消费选择,可以说对于万达而言这是一个非常合理的选择。

至于为什么万达不选择城区,可以说商业体量太大、竞争太激烈是主要原因。实际上这不仅仅是中山这种三线城市的问题,也是全国不少城市的问题。有数据显示,2015年,一线城市的商业空置体量达342.9万平方米,平均空置率达7;二线城市商业空置体量1918.8万平方米,平均空置率达21;三线城市最为严重,商业空置体量1089.2万平方米,平均空置率高达28.有的城市商业地产人均面积甚至超过7平方米。目前中山人均商业面积已经接近5平方米,这一数据还没有包括未来即将建成的各种商业项目等。

除了商业过饱和以外,中山城市首位度太低也是制约万达选址城区的一个重要原因。中山一向走的是城镇同步发展的道路,城镇中心割据下城区人在城区消费但镇区人却只在所属镇区消费,到城区消费的可能性很低。在商业体不多时,例如一开始仅有大信新都汇等少数商圈下,中山人尚且扎堆消费;随着多个商业体的出现,客源不断分薄,商业体之间的竞争异常激烈,以东区为例,就有远洋广场、天奕国际广场、利和广场等大型商业中心进行竞争,相信万达通过初步的调查,才放弃了在城区扎堆,这是一种商业营运成熟公司的选择。

珠海

不选珠海选坦洲,是看上珠海人口筹码

受访者:珠海左岸地产总经理李炳亮

2015年初就有中山开发商透露,万达将在坦洲14村建设万达广场,占地约80亩,手续快办好了。有人会问:万达为何不选珠海市区、为何不选西区,偏选坦洲?

体量更适合进镇区级别

首先,从体量上看,如果真占地80亩,约5.3万平方米,如果容积率2.5-3.0,则建筑面积13.25-15.9万平方米,后者可能性大些。按万达广场的综合体性质,预计含小酒店、少数办公、必要的住宅公寓,剩余的商业体猜想可能是中央业态5-7万平米左右、2-3万平米左右可售独立产权商铺。与珠海同类比,体量不算太小,但与万达同类比,属于小型综合体。万达对体量的平衡,显示出万达对进入珠海的谨慎,以及万达对未来的务实态度。

所谓万达选择落子坦洲,更多的是对珠海前山区域前景的看好,毕竟坦洲只是镇区级别,没有一路之隔的珠海、不临前山,坦洲绝无今日繁荣。而散居坦洲的几十万珠海居民及前山、新香洲几十万人口,才是万达看上的筹码。坦洲目前欠缺上层级别的城市生活配套,但人口众多、增长迅速,且房价已升至毛坯13000元/平方米的水准,同时也意味着当地人消费质量已同步提高,这些是万达看到的商机。

谨慎务实的战略眼光

如果从交通来看,随着前山金琴快线的贯通,拥有2个轻轨站一条轻轨线、拥有二条有轨线一个TOD小镇、拥有东西城快速公交BRT总站、拥有数个商业性建筑、拥有土地储备庞大且关键是可连片城市更新开发的前山工业区,将有机会成为珠海最具潜力发展区域———所谓前山既有料,坦洲必捧场。所以,万达以谨慎而务实的战略眼光进入坦洲,相信比直接进入竞争激烈的珠海城区,或者入住率尚低的西区,或者概念过度炒作的横琴,来得实在,同时也不失对坦洲及前山未来前景的透晰。

“落子”背后

困局

中山人均商业面积远超广州上海

然而,在业内人士眼中,无论是中山还是珠海,均认为本次万达选择落子坦洲,并非选择中山,而是选择珠海。“坦洲与珠海仅一路之隔,可以说万达看中的就是来自珠海的消费人群和购买力。”中原地产中山分公司拓展部总监植建军一语中的,他还指出,万达之所以放弃城区,主要因为城区的商业已经出现过饱和的状态。

人均商业面积超国际均线

此言非虚。实际上南都记者在4年前曾调查关于城区及泛城区范围内的商业项目,其中已建、在建及规划内的38个已知商业项目里,剔除了写字楼等业态后,仅零售业面积就达到275万平方米,这一数据还没有完全统计商住项目自带的社区商业在内。

若加上写字楼、酒店、公寓、专业市场等泛商业形态及传统的社区底商、零散商业,当时有人指出,312万中山常住人口人均商业面积将达到6平方米以上。这不仅大大超过国际发达国家1.2平方米/人的标准警戒线,甚至超过了广州、上海———后两者的人均商业面积仅在3平方米左右。而植建军表示,去年初步统计已建成的商业项目中,囊括所有商业形态包括商业综合体、社区商铺等业态,中山人均的商业面积已经快接近5平方米,远远超过国际商业均线的水平。

这也是为什么中山城区无法吸引万达的一个主要原因。

社区商业体量有增无减

实际上,金鹰广场、华润置地项目、盛景尚峰紫马奔腾、利高广场等大量商业体正在建设中,同时中山近几年也增加了如利和广场、远洋广场、兴中广场等商业体。此外,社区商业的体量也随着楼盘的建设而有增无减。

但是,在大量的商业项目下,中山商业的发展出现了更新换代的迹象,例如中恳百货、火炬区太阳城的摩根百货等就不断受到冲击,最终落得结业的收场。这也被业内认为,中山城区内的商业在激烈的竞争下无可避免将倒下一批,如何破解困局将考验当地的人口、消费力的提升甚至是政府的谋划。

破解

行政率先规划,去库存主推商业部分

面对商业综合体、商业面积的年年递增,实际上,中山政府相关部门很早就重视这一问题。就在去年的7月,中山规划局公示《中山市商业(综合体)专项规划》(以下简称《规划》)已经获得通过。从《规划》附件上可以发现,此次规划将全中山所有的新建综合体考虑在内,并在位置、规模、数量等均有要求,自此结束了中山城市综合体无序发展的历史。其中最令人关心的是,该《规划》还进行了严格的发展和限制分区,其中限制建设区范围包括康华路以南、岐江河以东、长江路以西、南外环路以北围合的地区,该地区不能再建设新的商业综合体。

出台规划调整商业体乱象

在《规划》中,还透露了中山规划至2020年的大中型商业综合体有40个,其中已建、在建及已批未建的有23处,新增17处。所谓大型商业综合体是指零售规模大于9万平方米、总建设规模大于20万平方米的商业体,而中型则控制在零售规模4万-9万平方米及总建设规模8万-20万平方米。

而新增的大中型商业综合体零售商业规模控制在105万平方米左右,其中新增大型的控制在40万平方米左右,新增中型的控制在65万平方米左右

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